不雅点网姑苏城外，暮春渐远，初夏方盛。

站在这个节点回望，时光不仅带走了季节的更替，也悄然改变了产业园区的发展逻辑。比年来，说起这一业态的境况，市集虽有种种声息，但共鸣正在酿成：以前那种拿地-盖楼-招租的节略轮回，如今正濒临着前所未有的变化。

供给端，以前十几年开发留住的海量物理空间，濒临着空置率攀升与钞票价值分化的双重压力；而需求端，新质分娩力带来了新的主角：

AI算力、具身智能、高端制造、低空经济、生物医疗等，代表着“新质分娩力”的硬科技企业，正成为产业空间的新主力。

与时俱进的产城运营商们也不再奉地段为王，而是运转在入辖下手神气中追求产城交融、场景适配、绿色低碳的深层内涵。

老本逻辑也在发生转向，跟着公募REITs投融管退闭环的徐徐买通，产业园区估值逻辑也在改变，运营身手渐渐占据优势，成为园区钞票果然杀青溢价的底层逻辑。

2026年行为“十五五”开局之年，产业加快向新质分娩力推敲领域聚焦，传统产业有序退出与新兴产业荣华孕育酿成良性互动，为产业园区的业态升级、动能改革腾出精深空间，也带来了全新的发展机遇与挑战。

2026长三角产业科技论坛

站在这一历史性的节点上，5月20日，2026长三角产业科技论坛于苏州启幕，产业园区、科技领域的企业高层、立异前锋等全产业链精英，一同围绕“新波澜：科技与万象”这一主题，张开了深度的对话与碰撞。

现场，《稀奇指数·2026产业园区运营稀奇推崇论述》系列有计划遵循亦持重发布，不雅点指数通过深入调研与数据分析，客不雅注目行业近况，发掘在运营遵循、科技立异与可不时发展领域确立标杆的杰出人物，为行业提供前瞻参考，鼓动产业园区的价值总结与进阶。

解码产业生态进化论

产业新波澜已至，科技不再是冰冷的代码与硬件，正以前所未有的速率浸透进产业万象。产业园区也在进化为与科技共成长的产业生态体，长三角恰是一派绝佳的不雅察样本。

论坛起头，中国企业鼎新与发展有计划会理事葛培健深入瓦解了长三角一体化从“固态”到“液态”的演变逻辑。

葛培健指出，长三角各区域正在龙套行政壁垒，让东谈主才、老本、本事等成分如液体般摆脱流动。

他以苏州为例，共享了苏州A股上市公司总市值领跑长三角的背后，是深度镶嵌全球AI算力供应链的计谋接管，以及50公里全产业链闭环的接济。

中国企业鼎新与发展有计划会理事葛培健

同期，葛培健提到的“六松情景”与“飞地经济”双向赋能，为在场嘉宾提供了一个轨制立异奈何辅助科技遵循回荡的问题，并构建起兵团作战的立异集聚。

“这是行业向深水区迈进的必答题。”紧接着，南通立异区产业招商有限公司总司理裴胜鲁，从跨江交融的视角，共享了南通奈何建造长三角北翼的立异域标。

裴胜鲁用筑基与织锦两个词，生动形色了南通立异区的实践旅途。

从打造紫兰湖OBC立异生态社区，到聚焦东谈主工智能、IC假想与人命健康的产业生态，南通不仅在物理空间上杀青了产城交融，更在产业维度上全力鼓动AI本事与千亿级产业集群的深度交融。

南通立异区产业招商有限公司总司理裴胜鲁

说起低空经济这一新兴赛谈，上海峰飞科技有限公司大家事务总监郝海俊则为咱们形色了立体交通的翌日图景。

“低空经济是整合3000米以下空中资源的万亿级增长引擎。”郝海俊暗意，从跨海岛输送到海上功课平台，峰飞航空通过本事立异与贸易场景的考据，正在龙套传统航空的高门槛。

上海峰飞科技有限公司大家事务总监郝海俊

目下，峰飞科技推出全球首个“海空一体”低空经济经管决策，该迁徙空港集成了起降平台、光储充能源保险及智能退换系统，能平庸工作于海优势电运维、水库空文旅及水上济急接济等多元场景。

与低空经济不同，针对生物医药等计谋性新兴产业的园区打造，太仓市生物医药产业园有限公司董事长李百军在现场建议了“四位一体”的协同赋能情景。

李百军强调，政府、平台、链主企业与老本四方必须酿成互动的生态闭环。政府负责顶层假想与生态营造，平台行为物理载体与工作要道，链主企业行为本事引颈者与产业赋能者，老本则提供环节的催化能源。

太仓市生物医药产业园有限公司董事长李百军

“教养链主企业是构建产业生态的环节，老本是产业生态系统发展的血液。”李百军暗意，园区应维持引进并深耕原土链主企业，依托龙头企业带动高下贱企业集聚发展，鼓动企业从单仍是营主体向产业生态赋能主体转变。

值得隆重的是，在备受海涵的硬科技与老智力域，中欧老本董事长、华为前副总裁、博士后张俊的一席发言，为现场嘉宾带来极具深度的想考。

张俊指出，在百年未有之大变局下，结构性矛盾突显，底层本事的自主研发已成为存一火之战。针对刻下火热的东谈主形机器东谈主赛谈，“行业正濒临‘有产能无需求’的泡沫化风险。”

中欧老本董事长、华为前副总裁、博士后张俊

这一风险背后的大浪淘沙，留住了果然的红利，“环节的节点在于底层本事开发，而非盲目追赶东谈主形外不雅、机器东谈主舞蹈。”

在东谈主工智能落场所面，张俊强调AI不应留步于写诗作画，而应向AIAgent（智能体）进化，在垂直场景中杀青任务自动推行。

投资机构则需从单纯的资金注入转向“赋能型”投资，通过整合产业链资源，伴随硬科技企业穿越周期，共同构开国产替代的产业壮盛态。

重构钞票价值新逻辑

伴跟着在场嘉宾灼见真知的共享，大会参预主题盘问会步调，在第一场主题盘问会“产业壮盛态”中，多位业内菁英共享了对于产业园区全周期工作与钞票价值重塑的深入洞见。

主题盘问会之一：产业壮盛态

主理嘉宾：中园产业运营公司总司理肖琴

盘问嘉宾：因大联科集团总裁孙其超；苏州恒泰招商发展有限公司副总司理叶强；中原基金REITs业务部负责东谈主莫一帆；苏州光谷斡旋科技产业发展有限公司副总司理姚园园；中集产城园区运营公司(南京)总司理王文健

中园产业运营公司总司理肖琴行为主理东谈主，先建议了我方的不雅点，暗意产业科技奔涌上前，产业生态也从单一的空间供给运转往全成分、全周期、跨区域协同的高质料发展阶段发展。

面对招商内卷与存量博弈，因大联科集团总裁孙其超暗意，园区不可仅仅物理空间的提供商，2026世界杯欧赔必须进化为产业壮盛态的集结者。

其中，孙其超所共享的“5.0园区”情景令东谈主印象深入：通过买通订单、资金与本事的壁垒，构建一个让中小企业能彼此润泽的热带雨林。

基于此，孙其超觉得产业园区运营商需转型为产业壮盛态的集结者，将企业垂危需要的订单、资金、东谈主才、本事及政策串联起来，构建起穿越周期的中枢竞争力。

提到产业园区工作，苏州恒泰招商发展有限公司副总司理叶强则用“六找原则”，找东谈主、找钱、找订单等，诠释刻下产业业态极致的工作体系。

他提到，通过积分制激活企业活力的作念法，让业内看到国企在市集化转型中的生动策略。

面对行业招商遇冷、产业外流、载体供给富余等行业近况，叶强暗意，当下产业载体体量、空置率与企业需求徐徐分化，行业参预调解阶段，园区运营需均衡引诱增量与深耕存量，依托全周期工作机制助力企业招得来、留得住、长得大。

在城市更新与REITs发展的期间议题下，中集产城园区运营公司（南京）总司理王文健共享了从“招商运营”向“运营招商”反向赋能的逆向想维与实践。

他以深圳光明神气为例指出，即使在举座房钱下行的市集环境中，通过深度融入并赋能产业链，构建协同共生的产业生态，依然粗略杀青远超行业平均水平的出租推崇与房钱韧性。这一实践生动确认，唯有依靠运营为企业创造果然、可不时的价值，才能果然抵挡周期波动，杀青钞票的遥远得当呈报。

苏州光谷斡旋科技产业发展有限公司副总司理姚园园则结合十余年政企协同、产城交融从业讲解，围绕城市更新发展实践发表宗旨。

“城市更新不仅是空间更正，更是产业升级和动能回荡的要紧执手。”姚园园指出，行业发展亟需均衡物理空间更正与新兴产业生态教养之间的联系，幸免空间更正与产业需求彼此脱节。

中原基金REITs业务部负责东谈主莫一帆从老本端给出了想考，他指出，跟着公募REITs参预常态化刊行阶段，产业园REITs呈分化发展态势：聚焦先进制造、硬科技、生物医药的园区，凭借高客户粘性，韧性突显，出租率仍能看守在90%以上；传统研发办公类园区则濒临出租率下滑、房钱下行双重压力。

莫一帆暗意，但挑战中蕴含机遇，产业园区运营方亦在积极探索从“重持有”向“轻钞票运营”的转型。产业园REITs行为结合产业与老本的桥梁，在周转存量、裁减企业杠杆、助力产业升级方面价值专有。

“翌日，通过老本与产业深度赋能，鼓动产业园区向致密化运营转型，不时普及钞票的分成身手和价值，将成为产业园区在REITs常态化布景下杀青高质料发展的环节破局点。”莫一帆暗意。

重塑产业空间与运营范式

在第二场主题盘问会“智造新翌日”中，盘问的焦点集结在AI业态与产业空间重构。

主题盘问会之二：智造新翌日

主理嘉宾：感激梁行神气及企业工作部董事袁晓玲

盘问嘉宾：火把集团斡旋创举东谈主、推行总裁孙兰兰；上海禹创数维本事有限公司董事长姚莉；宁波城投计谋投资部(招商办)副总司理、宁波甬江软件产业园副总司理胡啸天；上海堃石盈科实业发展有限公司副总裁任金星；中海贸易华东区域商办业务高等总监董德职

感激梁行神气及企业工作部董事袁晓玲暗意，刻下产业科技高速发展，产业生态已从单一空间供给迈入全成分、全周期、跨区域协同的高质料发展新阶段。

“制造业转型布景下链主企业发展情景发生转变，苏州可依托原土上市链主整合产业资源，借助老本、资源联动及东谈主工智能赋能，充分开释头部企业引颈带动作用。”

火把集团斡旋创举东谈主、推行总裁孙兰兰亦建议，园区运营必须从“瓦片经济”走向“芯片经济”。

孙兰兰所述对于诓骗AI赋能传统产业、通过基金与上市公司（链主企业）深度绑定的实践，让咱们看到了产业园区向投资机构+运营商双重身份转型的可能。

宁波城投计谋投资部(招商办)副总司理、宁波甬江软件产业园副总司理胡啸天在现场先容了场景式孵化器新情景。

胡啸天提到，目下的科技企业不缺空间，缺的是果然应用场景。以前招商靠产物和空间，如今招商靠算力和生态；以前留东谈主靠政策补贴，如今留东谈主靠场景和保险。他的团队摒弃传统房主式孵化器情景，落地场景化孵化全新叮嘱，助力科创企业成长。

中海贸易华东区域商办业务高等总监董德职展示了商务空间的进化旅途。

“面对AI产业波澜，要通过产业锚定、空间重构、本事升级、运营普及，适配科创企业多元空间需求。”董德职指出，AI产业发展为商办载体带来两大中枢课题，一是依托AI器用升级空间运营工作，二是更正传统办公空间，匹配AI产业链企业的相反化选址需求。

董德职先容，在空间运营层面，中海商务将AI本事融入闪耀办公、闪耀经管与低碳运维体系；通过中海商务通APP集成门禁、访客、泊车升值工作等一体化工作；依托AI安防识别、智能清洁机器东谈主等器用普及园区经管遵循、裁减东谈主力成本；借助AI能耗监测系统，优化开导运维，杀青节能增效。

在产业载体升级方面，针对AI产业链企业各样化办公研发需求，中海将于本年下半年推出的上海中海慧智广场神气，聚焦AI+翌日科技产业，斡旋政府、科研机构及高校打造量子筹谋翌日产业集聚区。神气通过升级楼宇电力、荷载硬件条款，搭建大家实验平台，适配AI企业研发需求，目下已累积普遍科创企业入驻意向。

还有上海堃石盈科实业发展有限公司副总裁任金星，结合产业园招商运营实操讲解，解读东谈主工智能赋能实体布景下，制造企业招商选址的全新变化。

任金星指出，东谈主工智能鼓动实体企业发展经由中，企业招商选址相较传统情景呈现出全链路智能化、场景化举座经管决策、主动生态协同发展三大环节变化。

领先，企业发展诉求从单点自动化升级转变为全链路智能化发展；其次，企业需求从单一本事采购转向落地场景化举座经管决策；第三，企业发展情景从被迫本事升级转向主动生态协同发展。

驾驭盘问会尾声，上海禹创数维本事有限公司董事长姚莉从数字化维度指出，不动产数字化转型中枢是将实体空间搭建为不时迭代的数字空间，依托数据累积与AI智能体工作园区及企业发展。

她觉得，不动产数字化并非静态建模，而是依托BIM动态模子不时加载运营、运维数据，以致密化数据颗粒度千里淀空间数据钞票，适配翌日企业与用户的多元需求。

这代表不动产的翌日在于建立数字孪生与实体空间的强关联，数字化落地需容身一线运营痛点精确迭代。

跟着两场对话的抵制，2026长三角产业科技论坛圆满驱散。预计翌日，在“十五五”诡计与新质分娩力加快落地的双重驱动下，产业与科技协同的价值必将被重新界说，为经济高质料发展注入新的能源。

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